第一太平戴维斯:2018中国房地产投资报告

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2019年3月4日,第一太平戴维斯发布《变局·辩局 | 2019中国房地产市场投资报告》,将从宏观市场出发,带你一同关注市场主题性话题。报告中的投资战略章节,从不同类型的投资机会,引申并分析常见的投资策略,探讨平台收购的优势以及分析各个利基资产类别的特点。

传统投资
在传统投资类别中我们依照投资对象的风险以及回报率等特点归类出三种投资机会,分别为核心型投资机会、核心增值型投资机会以及机会型投资机会。核心型投资机会:一线城市-高品质甲级写字楼、市中心商场项目。

一线城市甲级写字楼凭借较好的流动性、透明度以及基本面支撑,继续获得核心资本追逐,该类资产是长期投资者最安全的资本投放地。零售项目同样如此。高品质的商场项目凭借其独特性和稀缺性对许多投资者具有很强吸引力。核心增值型投资机会:非核心商圈的优质写字楼、运营不良的零售商场及物流资产。

由于市中心增值型资产的上涨空间日趋有限,核心增值型投资者开始转向非核心商务区有租金提升机会的物业,以求获得更高的回报率。这些物业通常位于交通便捷的商务园区或者写字楼群。此外,一些拥有丰富商场管理经验的投资者亦在寻求收购运营情况欠佳的零售商场项目,以期后续提升运营表现实现增值。

机会型投资机会:项目改造及不良贷款。机会投资者会更多地关注运营不良资产的改造机会。近期即有一些酒店和零售资产被改造成办公空间,通常以联合办公的形式运营,或者改造成长租公寓。由于不良贷款市场规模与日俱增。境外投资者在积极寻求投资大额不良贷款资产包的机会,以获得较高回报率。

平台收购
除了单项资产及资产包收购,平台收购也吸引众多买家参与,这也是一些大型私募基金进入新的投资领域或市场之时倾向的入场方式。平台收购胜在 “一举两得”——不仅为投资者带来资产,经验丰富的运营和管理团队亦已配备到位。

平台收购可以是整体收购,也可以是部分资本注入。随着越来越多的开发商和投资者尝试扩大业务领域,平台收购为其提供了一个较为安全的试水方式。例如,万科从住宅开发拓展成多方位的综合性地产商,开拓出零售、物流以及酒店业务。这一转型的多个阶段均通过不断收购平台完成。

另外,中国投资者也在海外学生公寓、养老公寓市场进行平台收购。这几类资产对于中国房地产市场而言仍相对陌生,待未来时机成熟投资者将海外经验带回中国,对中国市场来说将具有重要的借鉴意义。

利基资产
传统资产市场竞争激烈,一些投资者转向非传统物业领域寻求投资机会。该类投资通常采取向资产管理公司或运营平台进行股权注入的形式。目前比较热门的资产类型有物流资产、长租公寓、养老设施以及数据中心。

物流资产回报高但供应有限
中国物流资产的投资级别不断增加。两三年前,投资物流资产的主要方式是通过土地拍卖拿地并进行开发,但如今物流用地供应有限,大多数交易都是在二手市场完成。大规模物流资产投资者正从仓储业主转变为公司物流解决方案提供者。随着市场越发成熟,为了提高收益、控制成本,仓储业主不断引入高科技来提高资产效率。而交易则集中在一线城市卫星城市以及二、三线物流枢纽城市。

政策东风助力长租公寓
随着政策推动,境内外投资者包括大型开发商都在积极组建长租公寓运营平台。目前主要的运营模式分为分散式和集中式,从资金角度来看分为重资产和轻资产模式。一般开发商多采取重资产方式将市场上的租赁需求导入其闲置物业。有一些投资者为获得资产增值的收益,逐渐由轻资产向重资产转型。

养老产业需要盈利配方
根据麦肯锡报告,中国的养老市场将以12%的复合增长,并在2020年达到1万亿美元的规模,很多投资者已在试水市场。由于养老设施需要大量的资本投入,而出售资产可能导致负收益率,寻找合理的盈利模式成为目前投资养老设施最大的挑战。

数据中心仍然高度受限
尽管数据中心板块一直受到严格限制,仍有投资者入场期待在这一领域觅得机会。百度、阿里巴巴和携程等大型互联网平台以及网游行业的不断发展,催生出大量的数据储存需求,进而演变成对数据中心的需求。另外,由于此类资产的进入门槛高,竞争压力相对小,也成为了此资产类别的一大优势。


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