莱坊:2019全球展望报告

发布时间: 2019-3-14 15:17
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2019年3月1日,莱坊(Knight Frank)发布《2019全球展望报告》(Global Outlook 2019)。报告显示,如火如荼的电子商务革命正在前所未有地推动着租户和投资者对工业和物流地产的需求。在数字化时代,面对挑战的纯电商零售市场,或是更传统的实体零售商,正忙于在瞬息万变的运营环境中创造竞争优势。为了实现这一目标,他们越来越多地把目光投向房地产,尤其是物流仓储。无论所有权是个人还是集团,无论形式是分销网络式还是供应链式,它们都备受关注。

1、全球投资需求增长
RCA的数据显示,全球仓储交易的需求增加导致房地产投资者的需求增长。2018年全球工业地产投资规模约为1,300亿美元,较10年平均水平高出55%左右。由于租户面临的结构性挑战并未消失,预计在2019年及以后的时间里,全球主要市场的投资者需求不会减弱。

全球电子商务的成长、实体零售市场的扩张、大型高端制造业基地的建设成为现代物流仓储需求的主要驱动力。在规模增长带来增量需求的同时,专业化、规模化,集约化和智能化的物流运作趋势下,高端自动化和智能仓储的需求会进一步凸显,并拉动高端仓储规模增长。

工业物流地产相较其它商业地产投资规模较小,产品标准化程度高,业务模式易于快速扩张。从投资回报上看,全球一线城市物流设施投资净回报率远高于商业、住宅地产投资。另一方面,随着全球核心城市中心的不断外扩,一些早期低价获取的工业物流地产项目随着地价的不断上涨,也为商业地产企业带来了丰厚的收益。

如果这种投资吸引力进一步增强,工业投资将日益成为一种长期的收益项目。因为向自动化仓库的转变需要租户需要投入大量资本,从而带动更长的租期,或者不断变化的租约调整。

2、宏观环境影响零售市场

◆ 全球快消品行业实体店和电子商务的扩张是推动零售商业务增长的主要引擎;

◆ 其次,耐用及休闲用品行业在线及线下零售收入增长率仍然名列前茅,其复合年均增长率也表现强劲;

◆ 再次,服装和配饰的电子商务和零售收入也保持着全球行业高收益水平。

总之,年轻、城市化、国际化、高增长和进步,这些都是我们对于2019年全球10个零售投资额巨大的城市特征描述。有趣的是,这些城市的人口结构也有利于电子商务的发展,而且这些城市的互联网渗透率都明显高于平均水平。这证明,在线零售仍然可以吸引零售房地产投资。因为人们越来越认识到,实体商店可以与电子商务和谐合作,而不是相互冲突。

而投资市场与交易市场在很大程度上是一致的。例如,香港、伦敦和纽约都是全球最昂贵的大宗交易市场之一;悉尼的实体零售和在线零售均排在前列。因此,宏观经济的稳定和强大的交易基础才是投资决策的核心,并不仅仅是消费需求。


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