丁祖昱:奔向未来,2019楼市年度报告PPT

发布时间: 2019-1-9 16:30
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2019年1月8日,2019年的丁祖昱年度秀在上海地标,梅赛德斯奔驰文化中心,成功举办。丁祖昱带着他的朋友们,用大数据剖析行业、前瞻市场,一起找寻解锁2019的密码,穿透迷雾,奔向未来。

丁祖昱2019年七大洞悉
01、不想生的比想生二个的多得多
  • 生一孩的都少了。育龄妇女减少:1987年-1995年中国出生人口由2074万变成2074万,减少了276万人。生育意愿下降:2013年-2017年,一孩出生人数由1053万下降至722万,减少了331万人。
  • 二孩冲高已见顶。2013年十八届三中全会提出“单独二孩”,2015年十八届五中提出“全面二孩”,2018年二孩率预计在50%左右。城市中生二孩基本都是有购买力的人,生得起二孩肯定买得起房,不仅买得起房还要换好房,二孩带来了整个中国房地产目前最大的需求,即改善型需求,但二孩冲高已见顶。
  • 长期看人口,人口不乐观。我的判断是十年内出生人口会击穿1000万,首当其冲影响的是教育行业,房地产行业也一定会受到影响。

2、需求满打满算17亿平方米
  • 强二线、强三线更吸引人。部分城市的常住人口较多的,目前需求非常重要部分就来自于新的常住人口,俗称城市化率,从各地进城的人口,也包括从其他城市进入一线、强二、强三线城市的人口。
  • 800万毕业生才是未来刚需。2018年教育部预测的大学毕业生约有820万人,这820万人一定是未来刚需。
  • 每年改善需求约10亿平方米。美国存量房置换周期约为16年,德国存量房置换周期约为25年。如果按照30年换一次房测算,目前中国存量住宅一共300亿,就是每一年3.3%的换房比重,差不多有10亿平方米的改善需求。
  • 刚需+改善 每年有17亿平方米。如果把刚需的6.6亿平方米和改善需求的10亿平方米加在一起,每年总需求约有17亿平方米。(总需求含租赁、一手房、二手房)

03、消费请开始关注95后
  • 房子是用来住的,不是用来炒的。自从三年前提出房子是用来住的而不是用来炒的之后,每一年投资的比重都在下降,特别是在2018年,自住建纯投资的比重下降了8%个点,所以我们开始践行房子是用来住的这样一个政策越做越好,所以今天购房者也会越来越关注房子本身。
  • 限购对环一二线影响巨大。限购到底合理吗?有合理之处也有可商榷之处。既然如今是城市群,那么应该把周边城市向主城市无房户开放,至少他们可以在环北京或环上海买一套房。
  • 投资只跟热点。2018年纯粹投资需求比例top10城市分别为:临高、儋州、廊坊、保定、梅州、北海、西双版纳、佛山、北京、嘉兴。这些都是2018年所谓的热点城市,还包括一些门旅城市都成为了投资比较高的城市。
  • 买大还是买小?我们发现2018年的购房客户的主要面积段是中环,一方面有改善需求的客户很多,另一方面可能是二、三城市中买大成为首选。因此,大成为了首选。
  • 关注95后需求。每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体:80后关注孩子,95后自己就是个孩子,70后上有老下有小,有的甚至有二胎三胎,目前需求最大,60后的孩子都上大学了,家庭结构缩小,居住面积也开始缩小。95后开始有了自己真正的租赁需求或购房需求。另一个特点就是敢想,需求户型都是选择一步到位的三房。目前来看三房是80、90和95后的首选,所以三房热销是有道理的。

04、租赁是同时被高估和低估的领域
  • 市场容量被大大高估。错误一:对于租赁人口的测算以流动人口为基数;错误二:对于房屋租赁率的测算,由于租赁备案制度缺失,数据监测不全,比列被严重低估。高估了租赁市场的增量,目前一二线城市的空置率仍然在15%以上。不是每个城市都适合做租赁。
  • 供应结构不合理,低端需求被低估。以上海租赁市场为例,租金4000元以下的需求大,而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房,供应结构偏差。我们没有关心目前最大租赁群体的租赁需求,比如蓝领工人、大学生宿舍,他们需要较便宜的物业。
  • 一个事实:租金没有大涨。租赁市场在今天的情况下是稳定的,租金不上涨的一个很重要的问题也是因为今天供求基本是平衡的。
  • 房源都在“个体”手里。租赁市场的发展方向还是要以个人、存量及市场化为主。

05、商业无论怎么看都是冰火两重天
  • 城市间商业表现差异巨大。表现出色的:上海、深圳、西安;表现逊色的:郑州、大连、天津。
  • 商业地产在分化,资源向商业地产头部企业集中。

06、办公年年都要去库存
  • 城市之间差异巨大。
  • 有一波办公楼正在来的路上。统计了出有几个城市未来五年要新供应的办公楼比过去20、30年的总量还要多,而这些城市并非一线和强二线城市,对这些城市而言,也许住宅的去库存早已告一段落,写字楼的去库存任重道远。
  • 大家都在共享办公。共享办公也在推动写字楼的进步,另外也做了很好的去化工作,很多城市的一部分的办公楼的去化就是靠共享去化掉。

07、房企高位运营,增速放缓
  • 高速增长将被有质量的增长替代。
  • 高增长模式已不可持续。过去几年企业高增长原因:一是市场容量在不断增,2018年已经达到了17亿平方米,15万亿的市场规模。二是高杠杆市场也过了,杠杆率已经到高位,很多房企甚至开始了去杠杆。三是大多数房企都具备高周转能力,但是光有高周转没有市场容量放大,再继续保持高增长模式是有风险的
  • 继续做大做强主业。如果今天行业的规模没有过去那么大了,增长速度也开始放缓了,我们要稳住我们的主业,要做强我们的主业,主业做好才是前提。

丁祖昱2019十大预测

第一个预测,房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定器。
  • 这个观点最早在2018年7月我就开始讲了,当时中美贸易战开打,整体经济其实也出现了一些压力,特别是在去年四季度开始,在这样情况下,我依然认为2019年房地产还会继续起到稳定器及压仓石的作用。市场目前很冷,但我们没有必要对中国未来房地产行业丧失信心。

第二个预测,即使货币适度放宽,也不会马上作用于房地产。
  • 个人认为2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年,房地产调整才刚开始,不会因一两个政策变动,特别不会因为货币放宽,市场就马上发生180度折返,他要走完调整期,大家不要对短期市场过度乐观,还是要做好最坏的打算。

第三个预测,2019年四限政策有松动的可能。
  • 12月中央经济会议把很多房地产相关的权利都下放给地方了,让地方担起主体责任,维护当地房地产市场的健康稳定。所以在这样的情况下面,很多城市不用限价了,限购也会适度的放松,特别对部分城市来说。限贷对一套房的政策已经开始宽松了,利率也开始有所降低,首套置业群体还是要给予大力支持。限售一部分的三四线城市可能也会向菏泽学习。

第四个预测,整个2019年市场规模的预测,我预测是下降。
  • 销售的金额会回落到13万亿这个数量级上,销售面积也会从17亿平方米这个高位回落,这两个回落在2019年一定会看到。这当中对回落贡献度特别大的是三四线城市,整个三四线成交乏力,个别的城市可能还不错,2019年三四线的压力可能比过去的两年都要大很多。

第五个预测,我仍然看好海南。
  • 我看好海南,在于海南比上海更加海纳百川,他的人口都是外来的,又是国际旅游岛,又是自由港。不过外来人口不能买房,我真的希望现在海南这个政策能够做一些微调,这个政策调整之后海南仍然是看好的这个海南。这是我的一个很好的期望,希望海南2019年更好一些。

第六个预测,购买力下降,刚需房要警惕,特别是房价较高的一线和二线城市中。
  • 刚需现在手上没有房,他的工资上涨及不上2016、2017包括2018年房价的上涨速度,所以刚需现在压力巨大,从这个预测中其实还有一个隐含的预测,我认为2019年开始产品也要出现一部分的降级,这个降级不是说标准下降,而是面积和户型也要有下降。刚需房不要再去做80、90、100平米的刚需房,你做一做功能齐备、标准也相对较好的50、60平米的刚需房,也做两房甚至做三房,这将会受到更多刚需客户群体的青睐。

第七个预测,地价会降,房企今年可以抄底。
  • 永远不要寄希望抄到最底部,但是底部区域如果达到的话,去拿地的话,我相信都是合适的。弱势市场拿地,好的市场卖房,2019年对于很多城市来讲,地价肯定进入了底部区间,大家不要期望等到市场回升之后再去抢地,到那个时候你又抢不到便宜的地,目前可能是房企拿地最从容的一个阶段。

第八个预测,租赁行业会大洗牌。
  • 租赁行业今天要背靠央企这颗大树。我觉得租赁企业中特别是运营型的企业,如果没有靠上央企这个大树的话,在未来压力会比较大。当然危中也有机,如果真能与央企合作,必然会重新发现租赁市场中的机会,到2019年央企牵头的租赁运营企业,也会占据比较大的优势。

第九个预测,看好物业管理这个行业,但短期不看好养老地产。
  • 每家房企都应该重新审视自己的物业,当然规模如果特别小也可以采取一些合作的方式,也可以采取一些傍大款(BAT)的方式让物业再上一个台阶,如果今天物业基础特别好的企业,应该大力发展物业管理,退一万步说,即使不为资本市场考虑,也要为企业开发业务考虑,物业管理做好了,这个社区才是真正的好,创建美好生活首先要从物业管理开始做起,在2019年很多和物业相关的一些行业,如说智能化、物联网的企业,都可能会受到资本的青睐,这些也应该进入到社区、进入到物业。

第十个预测,看好这些地产股碧桂园、万科、融创、金茂,招商蛇口等。


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