贝壳研究院:2018年中国住房租赁白皮书

发布时间: 2018-8-23 08:15
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2018年7月22日,贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出,2018年,是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看,行业的机构化率进一步提升,众多参与者纷纷试水住房租赁领域,一线城市新开公寓门店增长率超35%。《白皮书》指出,从我国住房租赁现状来看,我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力,我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

在租赁市场纵深发展的过程中,机构渗透率提升,表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有,专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出,目前在所有房地产领域当中,住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。因此,未来在房地产租赁领域里,住宅租赁机会最大。按照公寓运营商企业背景划分,可以划分为五大类:创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。未来随着政策的推进,国企系也将加入战局,行业竞争将进一步加剧。此外,经过数年的发展,各领域的头部企业都已形成,发展迟缓的末端企业已开始纷纷离场,行业进入洗牌期。

《白皮书》对全国1000+家分散式长租公寓进行统计,目前行业排名第一位的自如,估值200亿,较第二名多出一倍评估。由此可见,未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚,企业对市场资源的争夺将会更激烈。

《白皮书》指出,面对当前激烈的竞争,各企业要把握行业发展的核心关键。租赁的本质是服务居民,因此住房租赁的核心是服务,而服务的核心是运营,长租公寓的关键成功要素就是提高企业的运营能力,为此公寓的运营商需要具备房源获取能力、品质控制能力、供应链管理能力、效率运营能力和客户获取能力五大核心竞争要素,才能实现行业突围。

除了政策监管支持行业健康发展,房源供给也直接决定了住房租赁行业发展的规模。《白皮书》指出,截至目前,我国共计13.7亿人口,租赁人口1.68亿,租赁房源面临结构性供给失衡的问题,房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例,北京共有租赁人口800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口,供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划,解决租赁房源紧缺的问题。

各地租赁供给规划中,试点城市规划新增/盘活租赁房源超300万套,其中集体土地、城中村占主体,京沪穗深杭规划租赁房源占比超90%。从租赁住房用地招拍挂规模来看,贝壳研究院监测数据显示,截至目前,全国共出让自持性租赁住房地块196宗,北京、上海、杭州、天津、广州等23个城市进行了自持性地块的出让,总建筑面积超725万㎡,以每间45㎡计算房间数量,可达到16万间。

其中上海、杭州、北京三个城市的自持性地块数量排名前三。具体而言,上海出让了30幅自持地块,自持建筑面积159万平方米;北京出让26幅地块,自持建筑面积155万平方米;杭州出让58幅自持地块,自持建筑面积147万平方米。

对于未来的展望,《白皮书》指出,C端由买转租人群数量增加,租客在租赁市场停留时间不断增长。以北京为例,北京地区2013年租客的平均年龄为38.09岁,2017年为35.11岁,租客峰值年龄由2013年的30岁下降为2017年的29岁。在贝壳研究院看来,未来住房租赁市场,90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。(订阅精选研究报告,关注微信号:知识库 Useitcomcn )

贝壳研究院《2018年中国住房租赁白皮书》目录CONTENTS
一、我国住房租赁现状
1.1 市场规模
1.2 政策解读
1.2.1 中央政策回顾
1.2.2 地方政策回顾
1.2.3 未来政策趋势
1.3 供给计划
1.4 供给结构
1.4.1 测算逻辑
1.4.2 现状供应结构
1.4.3 未来供应预测
二、住房租赁市场供给
2.1 集体用地建设租赁住宅用地规模预测
2.1.1北京集体租赁供给规划
2.1.2其他城市租赁住房规划
2.1.3深圳城市更新租赁供给规划
2.2 住房租赁用地招拍挂市场规模
2.2.1 租赁住房用地招拍挂规模
2.2.2 重点城市租赁用地出让市场规模
2.2.3 自持性地块受让主体分析
2.3个人房源供给
2.4长租公寓市场供给特点
三、行业机构端租赁市场
3.1 长租公寓分类
3.1.1 按房源组织形式分类
3.1.2 按产品线类别分类
3.1.3 按运营商企业背景划分
3.2 长租公寓运营商竞争要素
3.2.1长租公寓关键成功要素
3.2.2不同类型公寓运营企业对比
3.3 长租公寓运营商竞争格局
3.3.1各类别集中式长租公寓占比
3.3.2 各集中式长租公寓门店数量
3.3.3 各分散式长租公寓房源数量
3.3.4长租公寓品牌企业估值
3.4 长租公寓的商业模式
3.4.1 长租公寓的运营模式
3.4.2 长租公寓的盈利模式
四、租赁金融发展分析
4.1住房租赁融资模式分析
4.1.1 主要融资方式
4.1.2 风险资本股权融资(VC)
4.1.3 传统债权融资
4.1.4 产业基金
4.1.5 互联网金融
4.1.6资产证券化
4.1.7 REITs
4.2 租赁金融未来发展趋势
五、行业展望
展望1:长周期看,供不应求,供给与需求结构性错配依然存在
展望2:C端由买转租人群数量增加,租客在租赁市场停留时间不断增长
展望3:全人群、全生命周期租房需求爆发
展望4:租金水平呈现上涨趋势,增速有所放缓
展望5:专业化运营机构崛起,集中式长租公寓快速增长
展望6:租赁房源以存量盘活为主,未来形成“2:2:6”基本格局
展望7:“互联网+”全面渗透租赁行业,行业智能化程度提升
展望8:趋向标准化、精细化,形成产业链闭环
展望9:政策红利不断释放,行业监管更加严苛
展望10:租赁消费升级,品质租房是大势所趋



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