链家:2018年中国房地产市场展望

发布时间: 2017-12-25 19:41
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如果从长周期的视角看,中国房地产20 年发展其实只有一个生产、投资、消费的快速上升阶段。如果从驱动力的角度观察,2008 年之前的10 年主要由经济增长、城镇化等宏观基本面驱动,2008 年之后的10 年更多是基本面与金融因素的双擎驱动,并且金融驱动的影响力逐渐占据主要地位。

然而,这一上行周期已经到达顶峰。过去房地产依赖的人口红利从2011 年开始逐步减弱,人口出生率趋势性下降,劳动年龄人口总量逐年减少,老龄化趋势不断加剧,这些因素都在削弱未来对新建住房的需求。2014 年以来居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来,但从2017 年开始,全球量化宽松开始转向,中国房地产调控从短期侧重需求端的调控向长期供给端结构性改革转变,在供给端确立了“租购并举”的住房体系,在需求端行政政策与信贷政策相互叠加,让房屋回归居住本质,这一政策的转变让拐点真正到来。

《2018年中国房地产市场展望》目录
品质居住时代到来
市场篇:由超级繁荣走向平稳运行
品质居住时代到来
一、2017:超级繁荣周期的顶峰
( 一)新房销售再达高峰,增速大幅放缓
( 二)二手房销售下降,向全国化扩张
( 三)房价上涨创新高
( 四)居民杠杆再度攀升
二、调控:外冷内热,分化加强
( 一)市场表面降温
( 二)内火未消,潜在需求仍在
三、2018 年房地产市场展望
( 一)政策环境中性趋紧
( 二)2018 年房地产市场可能出现的新变化
城市篇:聚变和裂变的加速
一、城市聚变:城市群重要性突出,联动性加强
( 一)3+6 城市群二手房市场 GMV 占比近 7 成
( 二)三大城市圈内部的房价联动性增强
( 三)内陆核心城市的潜力巨大
二、城市裂变:城市的分化和价值的重估
( 一)一线城市与其他城市差距扩大
(二)二线城市内部分化
( 三)三四线城市内部分化
( 四)“漂亮 30”的崛起
( 六)互联网为城市注入活力
( 五)高铁对城市价值的重估
( 七)东三省城市可能小幅升温
预期篇:市场预期分化,调控影响或持续到明年上半年——2018 年链家职业经纪人调研报告
一、换房已经成为市场主力和“新刚需”
二、除个别城市外,投资占比和杠杆并不高
三、购房者、业主市场预期分化,经纪人预期平稳
四、调控是影响市场预期的主要因素,调控影响或持续到明年上半年
五、业主出售房屋和降价主要是为了换房
房价篇:在上涨中分化
一、全国城市房价的特点
( 一)城市房价呈偏态分布
( 二)房价上涨集中于小部分城市
( 三)不同等级、人口城市房价变动特点
二、大城市(北京)房价的特点
( 一)近 5 年北京房价涨了多少
( 二)小区房价差异增大
( 三)小区房价上涨更加集中在少数小区
( 四)房价上涨主要集中在少数时间

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